Når boligen viser seg å være mindre enn opplyst


Avhendingslova § 3-3 regulerer tilfellet hvor det er gitt uriktige opplysninger om eiendommens areal:

Har eigedomen mindre grunnareal (tomt) enn kjøparen har rekna med, er det likevel ikkje mangel utan at arealet er vesentleg mindre enn det som er opplyst av seljaren, eller seljaren har bore seg særleg klanderverdig åt.

Her oppstilles det et krav om at arealet må være vesentlig mindre enn opplyst av selger før det foreligger en mangel, med mindre selger opptrådte særlig klanderverdig.

Gjelder bare uteareal

Bestemmelsen gjelder i utgangspunktet bare for ”grunnareal (tomt)”. Dette innebærer at bestemmelsen ikke får direkte anvendelse på innendørs areal. Av forarbeidene følger det imidlertid at de samme hensyn gjør seg gjeldende for innendørs areal, men likevel slik at det antakelig skal mindre avvik til innendørs før det vil utgjøre en mangel.

 Hva skal til for at avviket utgjør en mangel?

Høyesterett har uttalt at avviket mellom det opplyste og boligens faktiske størrelse må være av en ”viss størrelse” for at det skal foreligge en mangel. Bakgrunnen for uttalelsen er at kjøper har adgang til å undersøke boligens størrelse ved befaring.

Høyesterett har uttalt at mindre avvik i en arealoppgave, der selgeren ikke kan klandres for feilen, ikke bør anses som en mangel ved boligen.

Det vil videre være slik at det skal mindre til for at et mindre avvik anses for å være en mangel i en mindre leilighet enn i en stor leilighet. Eksempelvis vil et avvik på 10 kvm fremstå som bagatellmessig for en villa på 500 kvm, men vil være av vesentlig betydning for en leilighet på 80 kvm. Dette illustrerer at leilighetens størrelse og avviket målt i prosent vil ha avgjørende betydning.

Den uriktige opplysningen om arealet må ha virket inn på avtalen

For at kjøperen skal ha rett til prisavslag må den feilaktige opplysningen om arealet ha virket inn på avtalen. Dette innebærer at det må foretas en vurdering av hvorvidt kjøperen ville inngått avtalen dersom korrekt informasjon hadde blitt gitt, eventuelt om avtalen ville blitt inngått på endrede vilkår. Dersom kjøper hadde betalt det samme for boligen selv om han var kjent med at den var 10 kvm mindre enn opplyst, vil det altså ikke foreligge en mangel. Dette er imidlertid neppe særlig praktisk, og Høyesterett har uttalt at der det foreligger et arealavvik stort nok til å representere en mangel, vil dette innvirkningsvilkåret normalt være oppfylt.

Ta kontakt med advokat

Vår erfaring er at det ofte er nødvendig med bistand fra advokat i en boligtvist. Opplever du problemer med boligen du har kjøpt kan våre advokater rådgi deg som hvordan du bør gå frem. Vi kan også bistå ved utenrettslige tvisteløsningsorganer, forhandlinger og ved en eventuell rettslig behandling av saken.

Ta kontakt med en av våre advokater med én gang du oppdager en mangel ved boligen. Da kan vi hjelpe deg med å avbryte reklamasjons- og foreldelsesfrister, og å innhente den dokumentasjonen som vil være nødvendig i saken.