Når har du krav på dagmulkt ved forsinkelse av boligprosjektet?


At boligprosjektet ikke blir ferdig til avtalt dato vil for mange kjøpere være svært uheldig. Ofte vil det innebære tap av penger, idet det vil være nødvendig med en annen bolig i denne perioden. I tillegg vil forsinkelsen gjerne medføre ulemper som er ikke-økonomisk karakter. Av denne grunn gir bustadoppføringslova § 18 forbrukere rett til å kreve dagmulkt ved oversittelse av ferdigstillelsesfristen.

Hva er dagmulkt?

Dagmulkt er en standardisert erstatning som løper for hver dag forsinkelsen varer. Utgangspunktet i forbrukerentrepriser er at dagmulkten er på 1 promille av det samlede vederlaget entreprenøren har krav på. Videre angir loven et minimumsbeløp for dagmulkten og en maksimumsgrense for antall dager dagmulkt kan kreves. Dagmulkten skal ikke være mindre enn en halv prosent av folketrygdens grunnbeløp, og kan ikke kreves for mer enn 100 dager.

Avtale om ferdigstillelse

Hvorvidt du har krav på dagmulkt ved forsinkelse vil ofte bero på om det faktisk er avtalt en ferdigstillelsesfrist. Dette spørsmålet har vært oppe for Høyesterett i to sentrale dommer.

I dommen som kalles ”Nye Major” ble et boligprosjekt forsinket i forhold til det utbyggeren hadde tatt sikte på. I kjøpekontrakten stod det at ”selger tar sikte på ferdigstillelse av boligen 2. halvår 2007”. Overtakelse av leilighetene skjedde imidlertid ikke før perioden januar og mai 2009. Enkelte av kjøperne mente å ha krav på dagmulkt for forsinkelsen, men dette ble bestridt av utbygger. Høyesterett foretok en ordlydsfortolkning av kontrakten, og kom frem til at formuleringen ”tar sikte på” ikke var bindende for utbygger når det gjaldt ferdigstillelsesdato. Ettersom det ikke var avtalt noen ferdigstillelsesdato, kom Høyesterett dermed frem til at kjøperne ikke kunne kreve dagmulkt.

I en annen dom, populær kalt Kruses gate, ble formuleringen ”planlagt innflytningsklare i løpet av 3.kvartal 2007” tolket på samme måte som i Nye Major. Høyesterett fant at formuleringen ikke innebar noen forpliktelse for utbygger til å ferdigstille innen 3.kvartal av 2007. Formuleringen kunne heller ikke tolkes som en prognose som bandt selger selger til levering innen rimelig tid etter utgangen av 3.kvartal 2007. På tross av at kontrakten ikke bandt utbygger til å ferdigstille innen en bestemt dato, kom Høyesterett frem til at det forelå et mislighold. Bakgrunnen for dette var at Høyesterett fant at ledelsen i utbyggerselskapet allerede da leilighetene ble solgt var klar over at ferdigstillelse ikke ville være mulig i 3.kvartal av 2007.Ettersom Høyesterett uansett mente at det var grunnlag for dagmulkt på grunn av brudd på fremdriftsplikten etter bustadoppføringslova § 10 tredje ledd, gikk man ikke nærmere inn på konsekvensene av dette misligholdet. Naturbetong hadde ikke overholdt fremdriftsplikten, ettersom det var deres egen feil i byggesøknaden som førte til byggestansen, og dermed forsinkelse. Kjøperne fikk ble dermed tilkjent dagmulkt.

Har du spørsmål om dagmulkt er du velkommen til å ta kontakt med oss. Det er alltid hyggelig å bli kontaktet.