Reklamasjonsreglene ved kjøp av ny bolig


Selv om boligen du har kjøpt er helt ny kan det være mangler ved den. For å gjøre gjeldende manglene mot selger er det en forutsetning at reklamasjonsreglene overholdes.

Hva er en reklamasjon?

En reklamasjon er en melding til selger hvor det klages over den aktuelle mangelen. Som utgangspunkt gjelder det ingen bestemte formkrav for en reklamasjon – den kan være skriftlig eller muntlig.

Må reklameres innen rimelig tid

For at en reklamasjon skal være fremsatt rettidig følger det av buofl. § 30 at den må være fremmet ”innen rimelig tid” etter at kjøperen har eller burde fått kunnskap om mangelen.

Hvilket tidspunkt fristen begynner å løpe fra må vurderes konkret i det enkelte tilfelle. Vurderingen beror ofte på når kjøperen burde oppdaget mangelen.

Etter at mangelen ble eller burde ha blitt oppdaget må kjøperen fremme reklamasjonen innen rimelig tid. For såkalte synlige mangler, vil dette normalt være på eller straks etter overtakelsesbefaringen. For skjulte mangler vil reklamasjonsfristen trolig være noe lenger. Høyesterett uttalte i Rt. 1010 s.103, som gjaldt reklamasjon ved kjøp av brukt bolig, at normal reklamasjonsfrist i utgangspunktet ikke kan være kortere enn to måneder etter at kjøperen oppdaget eller burde oppdaget mangelen. Dette vil trolig også gjelde ved kjøp av ny bolig.

Absolutt frist på fem år

Etter bustadoppføringslova gjelder det en absolutt frist for å gjøre mangelskrav gjeldende. Den absolutte reklamasjonsfristen er på fem år, og løper fra tidspunktet kjøpere overtok den faktiske bruken av boligen. Fremmes reklamasjonen etter at fem år er gått vil kravet være tapt.

Det er viktig å merke seg at reklamasjonen må være fremsatt innen både utløpet av den relative reklamasjonsfristen og den absolutte.

Utbygger kan ta på seg ansvar for mangler som viser seg etter fem års fristens utløp. For at slike mangler skal kunne påberopes må utbygger ha tatt på seg dette ansvaret gjennom en garanti eller ved avtale.

Unntak ved grov uaktsomhet og forsett

Dersom kontraktsbruddet skyldes grov uaktsomhet eller forsett fra utbyggers side vil ikke reklamasjonsreglene gjelde. Mangelen kan i en slik situasjon gjøres gjeldende uavhengig av reklamasjonsreglene.

Dersom du har spørsmål tilknyttet reklamasjon er du velkommen til å ta kontakt med oss for en uforpliktende samtale. Det er alltid hyggelig å bli kontaktet.